Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Как продать неприватизированную квартиру: 4 преимущества приватизации + 4 шага к приватизации квартиры для быстрой продажи + 3 способа продажи неприватизированного жилья + 5 действий, которые помогут не попасться на мошеннические действия при продаже.

Неприватизированное жилье составляет 25% от общего количества недвижимости страны. Это весьма значительный процент, соответственно, в обороте подобного имущества находятся довольно внушительные суммы. Но такие объекты имеют свою специфику, которая существенно осложняет заключение сделок по распоряжению жилой площадью.

Какие полномочия имеют владельцы «непривата» и как продать неприватизированную квартиру – рассмотрим более подробно в нашей статье.

Специфика неприватизированных квартир

Для начала давайте разберемся, что означает понятие «неприватизированное жилье».

Неприватизированное имущество находится в распоряжении государства, а не конкретных физических лиц. Это значит, что люди, проживающие на территории «непривата», не имеют права заключать сделки, объектом которых выступала бы подобная жилищная площадь. Согласно действующему законодательству пользоваться неприватизированным жильем могут только прописанные там граждане РФ.

Продавать, дарить, завещать или использовать такую недвижимость как залог нельзя. Это связано с тем, что жильцы ограничены определенными условиями договора социального найма — дома/квартиры/комнаты.

Договор социального найма предполагает проживание граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на объектах государственного или муниципального владения. К таким объектам можно отнести квартиры при военных городках, социальных общежитиях, спецдомах и т.д.

Можно ли приватизировать государственное жилье в 2018 году?

Не так давно предполагалось, что приватизация жилья в России продлится только до 2016 года. Но после сведения статистических данных по процессу переоформления выяснилось, что только 40% граждан, проживающих на территории «непривата» воспользовались этой услугой.

Из-за столь низких показателей 15 февраля 2017 года правительством РФ было принято единогласное решение о вводе бессрочной приватизации жилья на бесплатной основе. Поэтому стать полноправным обладателем муниципальной квартиры можно в любой удобный момент, действуя согласно актуальной процедуре бесплатной приватизации (см. ниже).

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

У читателя может возникнуть логичный вопрос: зачем мне приватизировать квартиру, если я хочу ее продать?

Ответ прост: после переоформления собственности вы, как полноправный хозяин, сможете официально оформить сделку и составить договор купли-продажи квартиры. В другом случае такой документ не составляется, и сделка может сорваться в любой момент.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

«Продать квартиру на законных основаниях» подразумевает:

  • защиту от мошеннических действий;
  • отсутствие административной ответственности за противоправные действия;
  • увеличение рыночной стоимости имущества;
  • отказ от привлечения посторонних лиц к решению продать квартиру (агентства недвижимости);
  • увеличение потока потенциальных покупателей квартиры и т.д.

Как приватизировать квартиру, чтобы потом продать?

Для начала необходимо запастись свободным временем и терпением, так как процесс приватизации жилья довольно хлопотный. Оформляется собственность не за один день, и даже не за одну неделю.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Приватизировать квартиру можно, придерживаясь следующего алгоритма:

  1. Собираем необходимый пакет документов:
    • копии паспортов лиц старше 14, прописанных на жилплощади;
    • копии свидетельств о рождении лиц до 14 лет;
    • справка, подтверждающая, что жилье не было приватизировано ранее;
    • документы по неприватизированной квартире (договор социального найма, ордер);
    • заявление о согласии на приватизацию от лиц старше 18 лет, кроме инициатора процедуры.
  2. Подаем собранные документы и заявление на приватизацию в отдел местного муниципалитета (к примеру, вот список учреждений в Москве — https://mosopen.ru/goverment/group/3)
  3. Заключаем договор о передаче неприватизированной квартиры физическому лицу (скачать пример для изучения вы можете тут — https://zhivem.pro/wp-content/uploads/2016/05/Dogovor-privatizatsii-kvartiry.docx)
  4. Забираем свидетельство о получении жилья в Росреестре.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Нужно учитывать, что сбор всех документов в среднем занимает 1 месяц, а заключение договора утверждается работниками муниципалитета от 1 до 2 недель. Поэтому начинать процесс переоформления лучше заблаговременно до того момента, когда вы планируете её продать.

Кроме того, что собственник частного жилья может им свободно распоряжаться, владелец переоформленной квартиры получает еще несколько весомых преимуществ.

К преимуществам приватизированной квартиры можно отнести:

  1. Все процедуры, сделки, договора заключаются без одобрения чиновников.
  2. Выселить владельца из квартиры можно только на основании судебного решения.
  3. Если дом будет признан аварийным, жильцу предоставляется новая квартира либо денежная компенсация согласно рыночной цене жилплощади.
  4. Прописка новых жильцов осуществляется без согласия представителей муниципальных властей.

Но, несмотря на столь привлекательные условия, которые становятся доступными, благодаря переоформлению квартир, почти половина жильцов муниципальных домов не спешит их получить. Это связано с изменениями, которые ожидают собственников после заключения договора приватизации.

К условиям получения приватизированного жилья относятся:

  • Уплата ежегодного налога за квартиру и взносов, необходимых для капитального ремонта дома.
  • Потеря права на компенсацию убытков в случае пожара, взрыва, наводнения и т.д.
  • Передача квартиры всем законным наследникам при отсутствии завещания прежнего владельца.

Основным фактором, который отталкивает жильцов, рассматривающих вопрос приватизации, является уплата налогов и взносов. Стоит заметить, что фиксированной суммы налога нет. Размер ежегодного налога вычисляется индивидуально, согласно кадастровой стоимости неприватизированного объекта.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Отказываться от переоформления часто вынуждены и те, кто ограничен во времени, средствах и возможности лично заниматься процедурой. В таких случаях рассматривается вариант – продать неприватизированное жилье.

Как уже отмечалось ранее, жилец «непривата» не имеет законного права продать квартиру. Но каждое правило само по себе подразумевает исключение. И с годами обитатели муниципальной площади все же нашли лазейку в действующем законодательстве, с помощью которой можно осуществить сделку на продажу подобных квартир.

№1. Как продать неприватизированную квартиру через прописку?

Этот вариант – один из наиболее простых и быстрых способов продать неприватизированную квартиру. Фактически вы не заключаете никаких договоров или сделок. Все происходит по устному согласию. Получив заявленную сумму от покупателя, вы выписываетесь с квартиры и прописываете там нового жильца(-ов).

Новый владелец квартиры в последствии сам решает: оставлять ли ей статус «неприватизированной» или все оформить на себя. Минус такого варианта — довольно небольшое количество покупателей, согласных на рискованную схему.

Перед тем, как продать жилплощадь, не забудьте заранее уточнить, подлежит ли квартира приватизации.

Как выписаться из неприватизированной квартиры:

  1. Приготовить необходимые документы:
    • паспорт гражданина РФ со штампом о прописке в неприватизированной квартире;
    • лист убытия по форме №7 (находится у сотрудника по приему документов);
    • заявление о снятии с регистрации.
  2. Можно ли продать неприватизированную квартиру?

    *Заявление о снятии с регистрационного учета: форма

  3. Обратится в ЖЭУ, ТСЭ, местный отдел УФМС или отделение МФЦ. После того, как материалы заберут на рассмотрение, вам выдадут официальный документ, подтверждающий то, что вы подали заявление на выписку в паспортную службу.
  4. По прошествии определенного количества времени явиться в то учреждение, в которое подавалось заявление:
    • органы УФМС – 3 рабочих дня;
    • МФЦ, ЖЭУ, ТСЭ – до 6 рабочих дней.

Примечание: на время, пока паспорт будет находиться в соответствующем учреждении, попросите специалиста выдать временный документ, который бы подтверждал вашу личность.

№2. Как продать неприватизированную квартиру через «буфер» обмен?

Все, что можно сделать с неприватизированной квартирой в контексте денежной выгоды – это произвести «буфер» обмен. Но самостоятельно такую схему воплотить в жизнь крайне сложно. Поэтому для процедуры чаще всего привлекаются агентства по недвижимости.

Итак, сначала вам необходимо найти надежное агентство, которое предоставляет подобного рода услуги. После покупателю необходимо приобрести сам «буфер» — условную жилую площадь.

Обычно агентство предлагает продать клиенту что-то очень простенькое, вдалеке от города или области. Есть даже некоторые объекты недвижимости, которые используются риелторами именно для таких целей.

Потом производится обмен между владельцем неприватизированной квартиры и собственником «буфера». В результате у вас остается условная жилплощадь, которая впоследствии продается тем же агентством. После того, как её смогут продать, вы наконец-то получаете желаемые денежные средства.

Вся процедура обмена неприватизированной квартиры и продажи временного «буфера», в среднем, занимает около недели. В отличие от сделок с участием частного жилья, это довольно оперативный способ продажи.

В некоторых случаях покупатель может настаивать на том, чтобы продавец все же избавил квартиру от статуса «неприватизированной». Но нежелание заниматься оформлением часто вызвано тем, что эту процедуру физическое лицо может осуществлять только один раз за всю жизнь.

Тогда ключевую роль играет количество лиц, проживающих на территории неприватизированной квартиры. Ведь если в квартире проживают совершеннолетние родственники, процедуру переоформления при необходимости можно осуществить с их помощью.

Ознакомиться с законодательной стороной обмена неприватизированного жилья можно с помощью Жилищного Кодекса Российской Федерации — ст. 70, 72, п. 1, 2, 5 —https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ce6b8d9ba857178f2f50d8901c2a9d 69c49bfd50

№3. Как продать квартиру через обмен неприватизированными объектами?

Избавиться от неприватизированного жилья можно еще одним законным способом: разменять на объект, который также считается муниципальной собственностью. Обе стороны продажи подают заявления на обмен в Московский городской центр арендного жилья.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

  • * ЖК РФ Статья 72: фрагмент
  • Вместе с заявлением необходимо предоставить оригинал договора найма квартиры, а также копию финансового лицевого счета заявителей.
  • В некоторых случаях также требуются:
  • свидетельство о заключении брака;
  • согласие органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних);
  • документы, подтверждающие родство с участниками обмена.

Главным требованием обмена неприватизированными квартирами является согласие всех прописанных в них жильцов. За соблюдением этого условия, при наличии проживающих на территории жилплощади детей до 18 лет, следят органы опеки и попечительства. От остальных жильцов необходимо лишь письменное соглашение на обмен.

В некоторых ситуациях в обмене неприватизированными квартирами может быть отказано, поскольку:

  1. Дом, в котором находится квартира, признан аварийным.
  2. Принято официальное решение о необходимости капитального ремонта дома.
  3. Количество въезжающих в неприватизированную квартиру жильцов превышает количество выезжающих.
  4. Квартира фигурирует в процессе судебного разбирательства.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

  1. * ЖК РФ Статья 73: фрагмент
  2. Во всех остальных случаях договор должен быть рассмотрен органами в течение 10 рабочих дней.
  3. Продажа неприватизированной квартиры.

Как провести сделку? Три способа продажи.

5 возможных рисков при продаже неприватизированной квартиры

Так как решение продать неприватизированное имущество является незаконным, принимая участие в фиктивных сделках, продавец сам рискует оказаться и без квартиры, и без денег.

Так как в подобных процедурах (купли-продажи, обмена, мены) главную роль играет человеческий фактор, крайне важно сотрудничать только с теми покупателями или агентствами, которые вызывают доверие. Кроме доверительных отношений, конечно, необходимо поинтересоваться и репутацией как агентства, так и покупателя.

Читайте также:  Фактическое принятие наследства по истечении установленного срока

Для того, чтобы выбрать надежное агентство недвижимости, необходимо:

  1. Проверить документы компании.

    Обычно этот процесс происходит с помощью юристов или нотариусов. Именно они имеют доступ к Единому государственному реестру юридических лиц.

    Необходимо понимать, что, если агентство занимается продажей неприватизированного жилья, оно не должно иметь проблем с законом, так как это будет свидетельствовать о непрофессионализме.

    • Использовать проверенные каналы.
    • Снизить шансы сотрудничества с мошенниками при продаже неприватизированной квартиры поможет «сарафанное радио».
    • Поинтересоваться о контактах проверенной компании можно у родственников или друзей, которые уже успешно продали свою часть неприватизированной площади.
  2. Ознакомиться с материалами о компании через интернет-ресурсы.

    Ни для кого не секрет, что интернет на сегодняшний день – не очень надежный информационный ресурс. Ведь специально разработанные «продающие» сайты беспроблемно фильтруют поступающую информацию, оставляя только позитивные данные.

    Но существуют проверенные интернет-сайты и форумы, цель которых – не продать, а обсудить качество услуг риелтора, агентства, продажи (https://www.spiski.info, https://www.sdam-dom.ru/blist, https://msk.op-group.vn77.ru/?Spisok_chernyh_rieltorov_Moskvy_i_Moskovskoy_oblasti)

    Специалисты также советуют выбирать сайты, которые существуют в открытом онлайн-доступе более 5 лет.

  3. Можно ли продать неприватизированную квартиру?

    1. Побывать в офисе компании по продаже неприватизированных квартир.
    2. Если здание офиса имеет представительский вид, находится по одному адресу несколько лет подряд, а также открыто принимает любого клиента – поводов для сомнений становится значительно меньше.
    3. У секретаря или помощника руководителя можно узнать действительно ли сотрудник, предложивший вам свои услуги, работает в данной фирме.
  4. Не подписываться на слишком заманчивые предложения.

    Среди большинства компаний, занимающихся жилым неприватизированным имуществом, установлена фиксированная стоимость услуг, примерно в одном ценовом диапазоне.

    Это значит, что, если фирма или ее сотрудник выставляют сильно заниженную цену, стоит задуматься над обоснованностью такого предложения. Очень низкая стоимость услуг может свидетельствовать либо о том, что фирма поддельная, либо об «урезанном» варианте предоставляемых услуг.

Как продать неприватизированную квартиру – стоит решать исключительно ее жильцам. Ведь все последствия подобной сделки в будущем постигнут именно их. Выбирать способ продажи квартиры следует, исходя из личной системы приоритетов. То есть, что из ряда ценностей находится на первом месте: денежная выгода, безопасность процедуры или заманчивый вариант альтернативного жилья.

Главное помнить, что этапу продажи должен предшествовать подробный процесс изучения всевозможных рисков и законодательных основ пользования.

  • Твиттер

Источник: https://yuristotboga.com/prodazha/kak-prodat-neprivatizirovannuju-kvartiru.html

Можно ли продать неприватизированную квартиру без приватизации

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Под неприватизированным жильем подразумевается та часть жилищного фонда, собственник которого – государство.

Человек, проживающий на такой площади, не может осуществлять никаких действий: продать, подарить, оставить в наследство, оформить дарственную. Основное и непреложное, закрепленное за таким человеком (людьми) право – проживание и пользование данной площадью.

Однако, продать муниципальную квартиру можно. Причем, вполне законными способами. О них и пойдет речь в данной статье.

Почему нельзя продать муниципальную квартиру напрямую

На жилой площади, собственником которого является государство, невозможно выделить доли с последующим правом выкупа, продажи, дарения и т.д. Причина одна: нельзя распоряжаться тем, что принадлежит не тебе, а другому. А такая квартира находится в собственности государства.

Возможно ли продать другими путями

Продать неприватизированное жилье (квартиру, комнату, дом) сложно, но возможно. Существуют схемы, по которым можно продать такое жилье, причем это будет вполне законно.

Причины продажи неприватизированной квартиры:

  • человек не желает утрачивать свое право на приватизацию, которым он может воспользоваться только единожды в жизни;
  • нехватка времени или отсутствие желания заниматься процессом приватизации, поскольку эта процедура весьма утомительная и растянута по времени. А также требует немало средств;
  • человек хочет другую жилплощадь более новую или просторную.

Раньше, еще во времена СССР самым распространенным способом решения жилищной проблемы был обмен. Сегодня это не актуально. Оптимально – продать.

Каким способом можно осуществить продажу неприватизированной квартиры

  • Можно прописать потенциального покупателя на жилую площадь неприватизированной квартиры с последующей выпиской основного квартиросъемщика. По закону это будет выглядеть как оформление постороннего лица по договору-найму для проживания.После заключения договора продавец получает оговоренную сумму и выписывается с данной площади. Покупатель теперь может начать процесс приватизации на себя;
  • Можно обменять неприватизированное жилье на приватизированное. Данный вариант весьма сложный.Для осуществления обмена собственник приватизированной квартиры может расприватизировать свое жилье. Тогда две площади будут меняться как муниципальные. Но продавцу будет сложно найти такого покупателя.Можно поступить иначе. Нанимателю и собственнику обменяться своими правами и соответственно жилплощадями. Наниматель выпишется и на основании договора – дарения станет собственником приватизированного жилья, а покупатель станет нанимателем. За осуществления такой сделки необходимо заплатить немалую сумму за обмен.Покупатель квартиры, если он уже воспользовался своим правом на приватизацию, не сможет оформить в собственность неприватизированное жилье по обмену. Также покупатель теряет право на получение государственного жилья, на стандартный налоговый вычет, которым он мог воспользоваться, если бы приобрел приватизированную жилплощадь;
  • Проще всего продать неприватизированное место жительства, приватизировав его.

Можно ли продать квартиру с коммунальными долгами

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

  • Из стоимости вычитается сумма, которая будет внесена на погашение долгов покупателем.Зачастую стоимость будет невысокой. И в таком варианте много волокиты;
  • Приобрести жилье с долгами, срок которых менее 3 лет. Тогда государство подаст в суд на бывшего владельца, чтобы с него взыскать долг.Новый владелец не отвечает за долги предыдущего. Но новому владельцу все равно придется походить по службам, в том числе и в суд.

Если жилье не приватизировано, но есть долги, то при осуществлении продажи долги перейдут на нового квартиросъемщика. То есть ему не дадут пользоваться коммунальными услугами, пока не будут погашены долги. Поэтому сумму задолженности, которая будет внесена на погашение долгов, необходимо вычесть из стоимости продажи. Только заранее это все оговорить с покупателем.

Риски при продаже

Следует понимать, что рисков при осуществлении продажи (обмена) неприватизированной квартиры очень много. В чем они заключаются и как их избежать:

  • Возможны трудности со сроками выписки с жилплощади или с тем, на какую площадь будете прописываться. Проблемы будут, если вы будете предполагать прописаться на жилплощадь родственников, которые проживают в странах СНГ;
  • Юридически нельзя оформить факт внесения задатка или авансового платежа за неприватизированное жилье. По закону нельзя совершать сделки с тем, что тебе не принадлежит.Если был внесен задаток, и требуется по каким-то причинам его вернуть, сделать это будет практически невозможно.Напрямую с покупателем лучше не общаться. Лучше пусть это сделает третье лицо, к примеру, работник агентства по недвижимости;
  • Необходимо проверить дееспособность и вменяемость продавца.Если окажется, что он находится на учете в псих- или наркодиспансере, то возникнут сложности с обменом. Родственники или иные заинтересованные лица могут подать в суд на признание сделки недействительной, поскольку одна сторона была в состоянии невменяемом. Что будет подтверждено документально;
  • Необходимо оговорить сроки, согласно которым владелец выпишется с жилплощади. Чтобы освобождение квартиры или дома не превратилось в бесконечность, сроки лучше прописать на бумаге и оформить нотариально;
  • Банковская ячейка будет служить законным способом передачи денежных средств за «покупку-продажу».Также не лишним будет заверить на бумаге условие, по которому денежные средства будут выплачены продавцу только после выписки с занимаемой жилплощади;
  • Следует обращать внимание на то, что площадь продаваемой или обмениваемой квартиры не должна быть меньше 15 квадратных метров;
  • Если происходит обмен, то сколько людей выехало, столько и должно въехать;
  • Если на продаваемой жилплощади прописаны несовершеннолетние, то будут вовлечены органы опеки и попечительства. Им необходимо предоставить гарантии того, что права на жилплощадь несовершеннолетнего при продаже (обмене) не будут нарушены.

Продажа и обмен с помощью специалистов

На рынке недвижимости всегда есть риск нарваться на мошенников. Поэтому самым гарантированным решением при продаже или обмене неприватизированной квартиры (дома) на приватизированную является обращение в агентство. Это позволит минимизировать риски при проведении таких сложных с точки зрения закона операций.

Обращаться лучше в известное агентство. Заранее можно навести справки о деятельности конкретной фирмы, поинтересоваться мнением клиентов.

У агентств существует легальная схема продажи неприватизированных квартир с использованием «буферной» жилплощади.

Суть этой схемы в том, что продавцу предоставляется вместо его жилья вариант, собственником которого является агентство.

После того, как сделка свершилась, продавец получает свои деньги и лишается «буферной» жилплощади, на которой он был временно прописан. Далее он сам решает, что приобретать на вырученные средства.

Источник: http://prokvartiru.com/prodazha/prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru

Можно ли продать неприватизированную квартиру – возможные варианты, примерный алгоритм

Согласно законодательству квартира, которая не приватизирована, считается муниципальной, а основной квартиросъемщик в таком случае ограничен в правах – он не может ее продать, не имеет права кого-то там прописать, официально сдать в аренду или же использовать как залоговое имущество. Другими словами, не имеет права выполнять с ней юридические операции, а наследники должны будут доказать свои права на имущество.

Приватизация, по сути, не является сложным процессом, а каждый гражданин РФ имеет один раз воспользоваться ею бесплатно. Но, все же случаи, когда объект недвижимости длительное время не приватизирован, а сделать с ним что-то нужно – не редкость. Поэтому, далее поговорим о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать.

Можно ли по закону продать неприватизированное жилье?

Продажа приватизированного жилья регламентируется статьями 549-558 ГК РФ. Если же объект не приватизирован, то есть находится в муниципальной собственности, действия с ним регламентируются Жилищным Кодексом РФ. Согласно законодательству, продать неприватизированную квартиру в таком виде, как это понимает ГК РФ в виде оформления сделки купли-продажи, невозможно.

Законодательно можно найти другие обходные пути, но нужно понимать и то, что риски, а также бумажная волокита, существенно возрастают. Более того – сроки таких сделок дольше, да и в цене такая квартира может «упасть».

Способы продажи неприватизированной квартиры

Существует несколько способов продать квартиру, которая неприватизированная:

  • Все же приватизировать квартиру – это дольше, но законно и исключает риски.
  • Прописка покупателя – потенциальный покупатель прописывается, на него переоформляется лицевой счет, после чего осуществляется передача денег.
  • Обмен – в таком случае можно обменять только неприватизированную квартиру на приватизированную.
Читайте также:  Сколько стоит переоформление документов для дома?

Каждая из этих сделок имеет свои нюансы и особенности, которые далее мы и рассмотрим подробнее.Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Продажа с приватизацией

Это законно обусловленный и наиболее безопасный в таком ключе способ продажи, но не скорый по времени. Примерный алгоритм такой:

  • Удостоверьтесь в том, что квартиру можно приватизировать.
  • Найдите подходящего по вашим параметрам покупателя.
  • Подайте документы на приватизацию.
  • Дождитесь ответа от местного муниципалитета.
  • Если муниципалитет дает разрешение, то подписывайте договор о приватизации.
  • Оформляете получение аванса или задатка (лучше задатка) о покупке квартиры.
  • Регистрируете право собственности в квартире.
  • Заключаете сделку купли-продажи.

Кроме юридических проволочек, здесь должно быть и доверие между сторонами.

Продажа через прописку покупателя

Продажа через прописку покупателя по алгоритму схожа с вышеописанным, но имеет свои нюансы. Примерный алгоритм такой:

  • Узнать, можно ли приватизировать квартиру.
  • Если не вы единственный квартиросъемщик, то нужно взять согласие на прописку потенциального покупателя от остальных жильцов.
  • Если потенциальный покупатель ваш родственник, то достаточно будет согласия от остальных жильцов, если это посторонний человек – то нужно получить разрешение от местного муниципалитета.
  • На покупателя переоформляется лицевой счет.
  • Заключается договор и передаче средств, заверяется прописка у нотариуса.

По сути, это схема продажи квартиры под видом передачи права на приватизацию. В чистом виде это нельзя назвать сделкой купли-продажи, но законно она обоснована, никаких нарушений нет.

Риски есть – не все нотариусы соглашаются оформлять такие расписки, а передача денег без документов рискованная.

Обмен жилья

Согласно статье 72-73 Жилищного Кодекса РФ можно обменять одну неприватизированную квартиру на другую приватизированную квартиру.

Но, обратите внимание на то, что нельзя обменять приватизированную квартиру на неприватизированную.

Обратите внимание на то, что есть ряд запретов на обмен:

  • Если жилье изъято из жилого фонда.
  • Если жилье подлежит сносу, находится в аварийном состоянии.
  • Если в квартире проводилась незаконная перепланировка. Обратите внимание, что даже если технически она была возможна, нет никаких нарушений привал безопасности, но нет разрешения БТИ и технической документации, перепланировка будет признана незаконной.
  • Если основной квартиросъемщик не имеет права проводить какие-либо юридические операции, то есть признан недееспособным или он несовершеннолетний, не имеет законного отношения к этой квартире.

Примерный алгоритм обмена

Процедура проходит примерно следующим образом:

  • Находится подходящий покупатель. Это можно делать как самостоятельно, так и через агентство недвижимости.
  • Обращаетесь в местную администрацию, получаете разрешение на обмен.
  • Обмен регистрируется.
  • На обменянную квартиру регистрируется право собственности.
  • Полученная квартира продается по стандартному алгоритму.

Самый вероятный риск в такой схеме – попасть на агентство-мошенника. Поэтому лучше не обращаться к кому-попало, выбирайте только те агентства, которые давно работают на рынке, или же с ними сотрудничали ваши знакомые.Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Продажа квартиры с долгами

Законодательно невозможно продать квартиру с долгами по ЖКУ. Тем более ситуация усложняется, если объект недвижимости неприватизированный.

Если же единственный вариант – это продать квартиру с долгами и неприватизированную, то примерный алгоритм действий таков:

  • Найти подходящего покупателя.
  • Заключите соответствующий договор. А так как не все нотариусы согласны на заверение таких документов, не факт, что получится заверить соглашение.
  • Потенциальный покупатель прописывается в квартире.
  • На покупателя переоформляется лицевой счет квартиры.
  • Завершается сделка – покупатель получает указанную в договоре сумму.

Нужно понимать, что при таком способе продажи квартира существенно упадет в стоимости – и из-за того, что квартира продается не по стандартному способу продажи, и из-за того, что числиться долг, который будет погашать новый владелец.

Возможные риски

Продажа неприватизированной квартиры – это уже сложность, так как она, по сути, не продается, а просто обходными в законе путями передается в собственность другому человеку.

Основными сложностями такого процесса является следующее:

  • Нечестные агентства недвижимости могут продать «буферную», то есть продаваемую по обмену квартиру, сразу нескольким продавцам.
  • Вероятны сложности с регистрацией в муниципальной квартире: пока прежний квартиросъемщик не выпишется из помещения, подселить нового будет невозможно.
  • Потенциальный покупатель может работать по поддельным документам. Оспорить сделку потом будет сложно даже в судебном порядке, так как саму операцию сложно вообще назвать продажей.

Единственно разумным решением будет все же сначала приватизировать квартиру, а уже потом заниматься ее продажей. Но, если такой вариант вообще не рассматривается, совершайте все сделки с участием юриста, обязательно оформляйте передачу денег с помощью расписок и обращайтесь только к профессиональным агентствам недвижимости.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/mozhno-li-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru/

Как продать неприватизированную квартиру?

Согласно статье 209 ГК РФ квартиру могут продать только собственники этого жилья. Неприватизированная квартира относится к муниципальному фонду и распоряжается ею только государство. В отношении таких квартир существует ограничение на продажу, потому сделки с ними будут признаны ничтожными. Вот тут и возникает вопрос, насколько возможно ее продать?

Муниципальное (государственное) жилье предоставляется гражданам на определенных условиях. Поэтому законно продать такую квартиру нельзя. Но существуют способы обхода совершения сделки и, решившись на них, жильцы квартиры должны понимать последствия продажи.

Не всегда существует возможность реализовать неприватизированную квартиру. Это случается, когда:

  • дом отнесен к аварийному фонду, подлежащему сносу (тогда потребуется ждать момента переселения в другое муниципальное жилье);
  • имеется задолженность по коммунальным платежам за муниципальную квартиру (наличие долгов не позволит приватизировать квартиру или ее продать).

При отсутствии указанных факторов существует два варианта получения денежных средств от реализации неприватизированного жилья:

  1. Обмен неприватизированной жилплощади.
  2. Прописка покупателя с последующим отчуждением прав на квартиру, при условии что площадь позволяет совершить сделку;

В обоих случаях участники сделки должны достаточно доверять друг другу. Если же продавец и покупатель сомневаются, то придется сначала пройти процедуру приватизации квартиры, в результате которой жильцы станут ее собственниками. До момента приватизации жилье принадлежит государству или муниципалитету и передается гражданам во временное пользование на основании договора социального найма.

Сложность продажи неприватизированной квартиры заключается в следующих моментах:

  1. Законодательство не позволяет продавать такое жилье напрямую.
  2. Много времени уходит на оформление документов и взаимодействие с покупателем.
  3. Существует риск быть обманутым мошенниками.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Способы продажи неприватизированной квартиры

Рассмотрим все способы продажи муниципальной квартиры подробней, ведь каждая из них имеет свои особенности.

Обмен неприватизированной квартиры

Согласно статье 72 Жилищного кодекса государство позволяет произвести сделку по обмену квартир предоставленных по договорам социального найма. Но законодательством (ст. 73 ЖК РФ) ограничено проведение процедуры обмена в случаях, когда:

  • дом, где находится жилье, признан аварийным и подлежит сносу;
  • квартира подвергалась перепланировке, которая не зафиксирована официально;
  • наниматель признан недееспособным или является несовершеннолетним гражданином, что лишает его прав на совершение сделок с недвижимыми объектами;
  • при расторжении или изменении договора социального найма.

Процедура обмена имеет следующий порядок:

  1. Подается запрос в муниципалитет на получение разрешения на обмен.
  2. Поиск квартиросъемщика снимающее социальную квартиру самостоятельно или через агентство недвижимости.
  3. Подписывается соглашение с покупателем.
  4. Производится обмен неприватизированной квартиры.
  5. Продавец регистрирует право собственности, возникшее у него в отношении приватизированной квартиры, полученной в ходе сделки.
  6. Продавец получает денежные средства в случае обмена с доплатой.

Вторым вариантом может выступать обмен на «буферную» квартиру, право собственности на которую принадлежит агентству недвижимости. Тогда производится процедура обмена, а затем агентство якобы выкупает жилье обратно. В результате продавец неприватизированной квартиры получает на руки денежные средства из расчета стоимости муниципального жилья минус понесенные в результате сделки расходы.

Такая процедура реализации неприватизированной квартиры сложна и опасна с точки зрения мошеннических схем.

Прописка покупателя и продажа неприватизированного жилья

В такой ситуации заложен смысл в передаче прав на приватизацию жилья. Такая сделка по своей сути не является куплей-продажей квартиры, но впоследствии прописанный гражданин сможет приватизировать ее, т.е. стать полноправным собственником.

В этом случае следует учитывать, что прописать на муниципальной жилплощади гражданина можно только с согласия:

  • остальных жильцов (если прописываемый является родственником квартиросъемщика);
  • муниципалитета (если хотите прописать постороннего человека).

Дополнительно площадь помещения должна позволять осуществить прописку еще одного гражданина, т.е. учитываются нормы на каждого проживающего.

Алгоритм продажи будет следующим:

  1. Уточняется момент, возможно ли произвести приватизацию жилья.
  2. Подписывается согласие на прописку гражданина со всех зарегистрированных жильцов квартиры.
  3. Необходимо получить согласие на прописку от органа местного самоуправления, если покупатель не является родственником нанимателя.
  4. Известите местный орган власти о своем желании реализовать право на приватизацию жилья и планируете выписаться из квартиры.
  5. Происходит переоформление лицевого счета на покупателя.
  6. Передаются денежные средства продавцу, что можно зафиксировать распиской или договором купли-продажи.
  7. После совершения сделки продавец выписывается с жилплощади и покупатель вправе начать процедуру приватизации квартиры на себя.

Сделка строится исключительно на доверительных отношениях покупателя и продавца. Зачастую таким способом пользуются мошенники, потому не все нотариусы соглашаются оформлять расписки о передаче денежных средств. А без расписки это очень рискованно.

Продажа квартиры после приватизации

  • Если другие способы Вас не устраивают, то самым лучшим вариантом, но продолжительным во времени является продажа после приватизации.
  • Подробнее читайте — пошаговую инструкцию приватизации квартиры.
  • Весь пошаговый процесс продажи выглядит следующим образом:
  1. Уточните, не попадает ли квартира под условия, препятствующие ее приватизации (описывали в начале статьи).
  2. Найдите покупателя, договоритесь об условиях сделки и о том, что он дождется завершения процесса приватизации.

  3. Соберите все необходимые для приватизации документы и передайте их вместе с заявлением в муниципалитет по месту жительства.
  4. Дождитесь ответа органа местного самоуправления и в случае положительного решения подпишите договор о приватизации квартиры.
  5. Заключите с покупателем соглашение о покупке квартиры с внесением задатка.

  6. Подайте документы на государственную регистрацию права собственности на жилье и дождитесь окончания процедуры.
  7. Подпишите с покупателем договор купли-продажи и получите остаток суммы за квартиру.

Следует учитывать следующие моменты:

  • приватизировать муниципальное жилье возможно только, если с нанимателем заключен договор социального найма;
  • передачу аванса или задатка следует оформить нотариально.

Какие потребуются документы?

Если идти по пути приватизации, то он хоть и продолжительный, но наименее рискованный. Для этого потребуется составить заявление от всех участников приватизации, включая несовершеннолетних детей, и собрать пакет документов:

  • паспорта и свидетельства о рождении всех участников;
  • договор социального найма, на основании которого граждане проживают в муниципальном помещении;
  • технический паспорт на квартиру;
  • выписка из ЕГРН на объект недвижимости;
  • согласия остальных членов семьи;
  • доверенность, если интересы кого-либо представлены доверенным лицом;
  • справка о составе семьи и лицах, прописанных в квартире;
  • справка о начисленной жилищной квоте;
  • документ о получении жилищных льгот;
  • разрешение от местного органа власти на приватизацию жилья;
  • согласие на прописку граждан.
Читайте также:  Как можно приватизировать муниципальное жилье?

Подводные камни при продаже

Продажа неприватизированной квартиры является сложным и рискованным процессом, в результате которого можно столкнуться со следующими ситуациями:

  1. Обмен неприватизированного жилья через «буферную» жилплощадь является притворной сделкой, влекущей за собой риски признания ее недействительной. Любое заинтересованное лицо вправе инициировать процедуру признания сделки таковой. Тогда придется быть готовым к судебному разбирательству и возврату к первоначальному виду.
  2. Агентство может отказаться выкупать «буферную» квартиру и повлиять на них будет невозможно.
  3. Росреестр может отказать в регистрации договора сделки, по которому продана неприватизированная квартира. Такой договор в этом случае будет недействительным, а переданный покупателем аванс вряд ли ему вернется.
  4. Сделку по продаже муниципальной квартиры может оспорить в суде ее собственник (орган местной власти), если не получено согласие на обмен или прописку. Она признается мнимой или притворной, а договорные обязательства между покупателем и продавцом отменяются.

Чтобы хоть как-то себя обезопасить, прописывайте все условия продажи в договоре сделки:

  • цену квартиры;
  • обязанности и ответственность сторон;
  • условия расторжения соглашения.

Если же покупатель передает задаток, то необходимо делать это по предварительному договору, в котором указать обязанность продавца подписать соглашение о сделке после процедуры приватизации, в нем зафиксировать передачу остатка.

Самым лучшим и безопасным будет вариант с приватизацией квартиры и последующей ее продажей.

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/mozhno-li-prodat-neprivatizirovannuju-kvartiru/

Продажа неприватизированной квартиры: можно ли продать, раздел, обмен и прописка в неприватизированной квартире | Жилищный консультант

1116

Содержание статьи:

Вступление

В процессе приватизации права на жилое помещение переходят непосредственно к проживающему в квартире лицу или группе лиц: собственником квартиры становится частное лицо, которое получает преимущества полного распоряжения приватизированной недвижимостью. Неприватизированная квартира де-факто находится в собственности государства, что крайне ограничивает возможности проживающих в ней лиц.

К числу недостатков, связанных с владением неприватизированной (муниципальной) квартирой, можно отнести:

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

  • Трудности при наступлении наследных случаев;
  • У государственных служб имеется возможность применить санкции вплоть до выселения/расселения при определенных обстоятельствах;
  • Стороннее лицо, даже близкий родственник, не может получить временную регистрацию в муниципальной квартире;
  • Самое серьезное ограничение — продажа неприватизированной квартиры практически невозможна. Законодательство жестко ограничивает возможности распоряжения государственной недвижимостью.

Тем не менее определенные способы продажи неприватизированной квартиры имеются.

Требования к продаваемой неприватизированной квартире

Несмотря на то, что законом запрещается продажа муниципальной собственности, определенные правовые коллизии позволяют осуществлять подобные сделки при соблюдении некоторых условий и требований. Как продать неприватизированную квартиру и в каких случаях это оправдано?

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Часто продажа квартиры, не прошедшей через приватизацию, объясняется нежеланием терять право на бесплатную приватизацию или отсутствием нескольких месяцев дополнительного времени (примерно столько занимает процедура приватизации). Вне зависимости от обстоятельств следует отметить, что в некоторых случаях продать (или обменять) неприватизированную квартиру не представляется возможным:

  • Строго ограничивается оборот муниципальных квартир, расположенных в аварийных зданиях или зданиях, которые назначены на снос. В этом случае необходимо дождаться пока государство не проведет расселение жильцов аварийной жилплощади.
  • Бывший собственник приватизированной квартиры должен иметь как минимум дополнительное место проживания.
  • Наличие долгов по муниципальной квартире. До момента погашения полной суммы долгов нельзя не только продать квартиру, но и провести ее приватизацию.

Варианты продажи неприватизированной квартиры

Если неприватизированная жилплощадь не попадает под отмеченные выше ограничения, то ее можно реализовать на рынке недвижимости. Для этого существует три основных процедуры.

В первом случае, непосредственно перед продажей квартиры проводится ее приватизация. Квартира считается приватизированной сразу после получения основного документа — выписки о праве собственности. Таким образом, не существует какого-либо ограничения на продажу уже приватизированной квартиры — ее можно продать уже на следующий день.

Другой вариант заключается в прохождении приватизации одновременно с продажей квартиры покупателю.

Для этого нужно начать приватизацию реализуемой недвижимости по общему порядку, составить заранее договор о купле-продаже и получить от будущего собственника аванс.

После того, как процедура приватизации будет завершена, квартира переходит в собственность покупателя. Это позволяет сэкономить время и делегировать расходы на все сопутствующие процедуры между продавцом и покупателем.

Дополнительно следует учитывать обязанность оплатить подоходный налог по фиксированной ставке в 13%.

Предыдущие варианты рассматривали необходимость предварительной (или одновременной) приватизации реализуемой жилплощади. Существует вариант продажи неприватизированной квартиры, который предусматривает наличие «буферной» жилплощади. По этой причине покупателем почти всегда выступает агентство недвижимости.

Порядок процедуры выглядит следующим образом:

  1. Составление соглашения с потенциальным покупателем. Необходимо известить покупателя о том, что квартира не приватизирована.
  2. Приобретение «буферной» квартиры. В качестве такой квартиры выступает недвижимость, которая находится в частном полноправном владении покупателя (агентства).
  3. Подготовка полного комплекта документов: составляется договор купли-продажи на буферную квартиру, подготавливаются документы для обмена неприватизированной квартиры на буферную.
  4. Обмен неприватизированной квартиры на буферную.
  5. На заключительном этапе продавец неприватизированной квартиры продает перешедшую в его собственность буферную квартиру. Цена на нее определяется исходя из рыночной цены неприватизированной квартиры минус все сопутствующие расходы.

Таким образом обходится ограничение на реализацию муниципальной жилплощади. Фактически продавец совершает обмен неприватизированной квартиры на частную недвижимость после чего продает ее тому же агентству. Такая процедура сложна, требует ответственного подхода и множества документов. Этим обуславливаются многочисленные случаи мошенничества при совершении подобных сделок.

Мошенничество при продаже неприватизированной квартиры

Основные проблемы при продаже по буферной схеме возникают на втором этапе, когда от продавца требуют оплатить буферную квартиру. Однако «подводные камни» могут скрываться во всем: начиная от дубликатов документов и заканчивая фиктивной сделкой.

В качестве покупателя выступает агентство недвижимости, а буферная квартира находится в его собственности.

Агентство может «продать» буферную квартиру нескольким покупателям сразу — при этом часто требует внести деньги заранее, до регистрации сделки, мотивируя это необходимостью сократить сроки и собственные издержки. Так как покупателя на неприватизированную квартиру найти довольно сложно, многие соглашаются.

Разумеется, такая сделка признается недействительной, продавец неприватизированной жилплощади остается в ней, но вернуть задаток, переданный за «буферную» квартиру практически не представляется возможным.

Еще одним подвохом является законодательно установленная необходимость прописки (регистрации) в муниципальной квартире. При этом до тех пор, пока нынешний жилец не выписался из такой квартиры, в нее нельзя подселять других жильцов. Это может существенно замедлить сроки продажи подобной недвижимости.

Для того чтобы избежать подобных неприятностей, следует тщательно следить за каждым этапом процедуры, нанять специалистов по недвижимости и пользоваться услугами аккредитованных нотариусов.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по продаже неприватизированной квартиры

Вопрос: Живем в неприватизированной трехкомнатной квартире: я, моя дочь и ее несовершеннолетний ребенок. Можно ли продать неприватизированную квартиру, если моя дочь против? Скажите, какие у меня варианты?

Ответ: Здравствуйте. К сожалению, в Вашем случае действует сразу несколько ограничений. Во-первых, продажа неприватизированной квартиры по обычным схемам практически невозможна — требуются специальные, весьма сложные процедуры. Во-вторых, законодательство строго запрещает ущемлять права несовершеннолетних.

Поэтому Вам придется предоставлять в суд подтвержденные варианты отдельного жилья для несовершеннолетнего и его родителя (вашей дочери).

Наиболее оптимальным вариантом видится проведение приватизации — тогда, квартира перейдет в общую долевую собственность с равными долями у Вас, Вашей дочери и ее ребенка, после чего Вы сможете продать свою долю в квартире на общих основаниях.

Пример по продаже неприватизированной квартиры

Гражданка И. проживала в неприватизированной квартире и имела долг по коммунальным платежам. Денежных средств для погашения задолженности у нее не было — приватизировать подобную квартиру было нельзя. Для решения этой проблемы гражданка И.

обратилась в агентство недвижимости, которое предложило ей обмен ее неприватизированной квартиры на приватизированную по буферной схеме, с выплатой задолженности за ее счет.

Был составлен нотариально заверенный договор займа, после чего купля-продажа неприватизированной квартиры прошла по установленной процедуре.

Заключение

Несмотря на то, что срок для бесплатной приватизации официально установлен бессрочно, в некоторых случаях возникает оправданная необходимость срочной продажи (или обмена) неприватизированной квартиры. Следует учитывать, что законодательные ограничения строго запрещают реализацию неприватизированной жилплощади, если установлено:

  1. Наличие коммунальных задолженностей вне зависимости от их суммы;
  2. Квартира расположена в аварийном здании и поставлена на расселение;
  3. В неприватизированной квартире проживают несовершеннолетние дети.

Решение подобных ситуаций требует множество усилий и почти всегда заканчивается в судах.

В остальных случаях можно либо совместить процедуру приватизации квартиры с ее продажей (для экономии времени), либо воспользоваться «серой» схемой, где используется буферная жилплощадь.

Следует учитывать необходимость строгого контроля над каждым этапом подобной схемы — только так можно оградить себя от случаев мошенничества.

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/prodazha-neprivatizirovannoj-kvartiry/

Ссылка на основную публикацию